Oplatí sa vymeniť starú hypotéku za novú?

Uvažujete nad zmenou refinancovať súčasnú hypotéku za novú s výhodnejšími podmienkami? Uvažujete správne. Boli časy, keď proces zmeny starej hypotéky s nevýhodnými podmienkami za novú lepšiu predstavoval nekonečný rad úkonov, dokladov, poplatkov, komplikácií a nehovoriac o strate času. Tie časy sú už dávno preč!
Som za to, ostať verný banke, ktorá vám pomohla financovať kúpu nehnuteľnosti.
Som za to, aby ste prioritne s danou bankou komunikovali, či aktuálne podmienky sú naozaj v rámci vašich parametrov najvýhodnejšie.
Som za to, že keď iná banka ponúkne výrazne lepšie podmienky, minimálne sa zamyslieť, či zmena hypotéky prinesie úsporu pre ďalšie roky. Na základe skúseností môžeme konštatovať, že prioritnou motiváciou klientov pre zmenu hypotéky je 5 hlavných dôvodov:
  • zlepšiť si úrokovú sadzbu, čo sa odrazí v zníženej výške mesačnej splátky, resp. v ponechaní pôvodnej splátky a skrátení doby splácania úveru,
  • predĺžiť fixáciu úrokovej sadzby pri aktuálne výhodných sadzbách na trhu,
  • konsolidovať všetky staré, nevýhodné úvery do jedného úveru/hypotéky, čo sa pozitívne prejaví na mesačnom cash flow,
  • návrat do domovskej banky, v ktorej naďalej máte vedený bežný účet,
  • zmena rozsahu ručenia nehnuteľnosťou pre hypotéku, t.j. výmena alebo uvoľnenie nehnuteľnosti zo záložného práva ak sa ručilo s viacerými.


Ak uvažujete zmeniť starú hypotéku za novú z dôvodu súčasných výhodných podmienok, oslovte najprv banku, v ktorej daný úver splácate, až potom riešte zmenu.
Pri výpočte úspory je dôležité sa zamerať nie len na výšku úrokovej sadzby, ale aj na zohľadnenie všetkých nákladov súvisiacich so zmenou úveru (napr. poplatok za ohodnotenie nehnuteľnosti, poplatky za zápis záložného práva a iné.) Niektoré banky preplácajú poplatok 1% za predčasné splatenie úveru počas fixácie úrokovej sadzby, prípadne je možné o poplatok za predčasné splatenie úveru navýšiť nový úver.
Proces refinancovania úveru je stále jednoduchší ako vybaviť novú hypotéku. S administráciou vám pomôže hypotekárny alebo finančný poradca. Ak sa zmení financujúca hypotekárna banka a doba splatnosti a zostatok úveru ostanú nezmenené, pomer úrokovej sadzby a istiny sa v mesačnej splátke hypotéky zmení vo váš prospech vďaka nižšej úrokovej sadzbe.
Zmeniť starú hypotéku za novú sa oplatí, keď na nej ušetríte čiastku, ktorá pozitívne ovplyvní váš mesačný cash flow. Každý z nás má cenový prah pre získanie úspory iný, preto nemožno jednoznačne konštatovať či pri úspore 10 Eur, 30 Eur alebo 50 Eur mesačne je nutné zmeniť hypotéku za novú. Pri konečnom rozhodovaní odporúčam urobiť si jednoduchý prepočet s dosadením základných premenných:

ročná úspora (pri zmene hypotéky)

MÍNUSY
  • poplatok za predčasné splatenie úveru vo výške max. 1 % z nesplatenej istiny
  • katastrálne poplatky ( v štandardnom konaní 66 Eur za zápis záložného práva úveru)
  • spracovateľský poplatok za nový úver (aktuálne banky v kampani uvádzajú 0 Eur)
  • náklady za znalecký posudok alebo interné ohodnotenie
  • rozdiel v mesačných poplatkoch za bežný účet alebo iné bankové služby, ktoré štandardne využívate.


Ak vám rozdiel výpočtu preukáže sumu, ktorá je pre vás podstatná je správne zmenu urobiť.

Vaša Caroline

Žiadne komentáre